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Les fonds non négociés sont-ils vraiment le meilleur endroit pour investir ?


Toutes nos félicitations. Vous avez travaillé dur et gagné de l’argent, et vous avez maintenant accès à une nouvelle catégorie de placements. Mais lorsque la corde de velours s’ouvre, elle peut aussi se refermer derrière vous.

Le 1er décembre, les investisseurs du Blackstone Real Estate Income Trust non négocié de 69 milliards de dollars, connu sous le nom de BREIT, ont été informés que leurs demandes de retrait de liquidités avaient été limitées. Cela a mis en évidence l’épée à double tranchant à laquelle de nombreux investisseurs relativement bien nantis sont confrontés alors qu’ils tentent de diversifier leurs portefeuilles dans un environnement complexe de hausse des taux.

Les investisseurs de tout niveau de richesse ou de revenu qui cherchent à générer des revenus de dividendes et à se diversifier dans le crédit et les actifs immobiliers peuvent acheter des sociétés de développement commercial et des fiducies de placement immobilier cotées en bourse. Ceux qui atteignent certains niveaux de revenu ou de richesse peuvent également accéder à un pool de plus en plus large de versions non négociées de ces véhicules, parfois présentés comme un moyen pour les investisseurs traditionnels d’accéder à des instruments alternatifs plus exotiques. Les BDC et les REIT non cotés ont levé environ 135 milliards de dollars depuis 2017, selon les chiffres compilés par la banque d’investissement Robert A. Stanger.

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Une distinction majeure entre les deux est que les versions non négociées offrent une sorte de mécanisme de protection contre vous-même qui pourrait sembler mieux adapté aux investisseurs moins avertis : vous ne pouvez pas acheter ou vendre sur un coup de tête.

Les actions des BDC et des FPI négociées changent de mains comme des actions et peuvent être achetées dans n’importe quel compte de courtage. Les non négociés sont achetés et rachetés à des moments précis, tels que mensuellement ou trimestriellement. Les prix sont fixés par la façon dont un véhicule évalue périodiquement les actifs et passifs sous-jacents, appelés valeur liquidative ou valeur liquidative, plutôt que par le marché commercial. Le résultat est que les véhicules non cotés ne peuvent pas échanger leurs valeurs d’actif net sous-jacentes comme le font fréquemment les véhicules publics.

Certains soutiennent que l’isolation de cette volatilité des prix peut être précieuse. Oui, vous perdez un signal du marché sur les changements imminents de la valeur d’un actif comme un prêt aux entreprises ou un centre commercial, ou les coûts des passifs. Mais les marchés peuvent aussi réagir de manière excessive aux nouvelles et anticiper des problèmes qui ne se matérialisent jamais. Ne pas avoir de prix ou de trading en temps réel peut aider à encourager la patience des investisseurs. Et avec une BDC ou une FPI non cotée en bourse, vous ne courez pas le risque de vendre avec un rabais potentiellement temporaire sur le marché ou de payer une prime.

Mais il y a aussi des coûts. Le droit d’acheter et de vendre librement a de la valeur pour de nombreux investisseurs, en particulier les personnes qui négocient activement. Les investisseurs ne peuvent pas non plus profiter des mouvements du marché en achetant à rabais ou en vendant à prime.

De plus, contrairement au cas où les actions publiques se négocient, les investisseurs déplacent en fait de l’argent dans et hors des véhicules non négociés. Ainsi, un gestionnaire peut « gater » des investisseurs sous certaines conditions. Exemple concret : BREIT n’a racheté qu’environ 43 % de la demande de chaque investisseur en novembre, car ils avaient collectivement dépassé la limite mensuelle et trimestrielle de rachats en pourcentage de la valeur liquidative.

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Il est vrai que la liquidité limitée semble avoir été une bonne chose récemment. L’indice Stanger des NAV REIT non négociés a enregistré un rendement total annualisé d’environ 11 % au cours des cinq dernières années jusqu’en septembre, contre environ 3 % pour le rendement total brut de l’indice MSCI US REIT. Ces rendements comprennent les dividendes et les variations de la valeur liquidative des actions non négociées par rapport aux dividendes et les variations du cours des actions pour les actions cotées en bourse. Ils reflètent également les frais intégrés dans les dépenses des véhicules, mais pas les autres frais qui sont parfois facturés par les distributeurs sur certains fonds non cotés.

Peut-être que les bons rendements des REIT non négociés peuvent être maintenus pendant cette période économique difficile en choisissant intelligemment des actifs résilients. Par exemple, BREIT a également annoncé cette semaine avoir vendu sa participation dans deux hôtels de Las Vegas. BREIT a vendu plus de 5 milliards de dollars d’actifs cette année avec une « prime significative » par rapport à ses évaluations, a déclaré Blackstone.

Mais en général, les marchés peuvent aussi flairer les mauvais moments avant que les experts ne le fassent. Si la récente vente massive de FPI cotées en bourse est finalement justifiée par des baisses futures de la valeur nette d’inventaire de tous les fonds, certains investisseurs non cotés finiront par ressentir au moins une partie de ce que ressentent les investisseurs publics.

Et si les marchés se trompaient ? Cela pourrait être un autre avantage des investissements accessibles à tous sur le marché public, car les investisseurs peuvent faire une bonne affaire. Par exemple, l’indice Dow Jones Equity All REIT affichait une décote d’environ 10 % par rapport aux estimations consensuelles de la valeur liquidative des analystes en milieu de semaine, selon S&P Global Market Intelligence.

Les questions sur la pression de rachat devraient continuer. Déjà, pour les FPI à valeur liquidative non négociées, les rachats représentaient environ la moitié des entrées au troisième trimestre, selon Stanger. Ce chiffre était d’environ 15 % dans les BDC non cotés au troisième trimestre, alors qu’il était proche de zéro à la fin de l’année dernière.

« Les prochains trimestres pourraient voir les rachats dépasser la collecte de fonds », a déclaré Kevin Gannon, directeur général de Stanger.

La vue depuis les sièges bon marché peut faire peur, mais être près de la sortie est un plus si le jeu commence à devenir moche.

Démos Telis à Telis.Demos@wsj.com

Cet article a été initialement publié par Le journal de Wall Streetun autre titre du groupe Dow Jones